Dom bez pozwolenia 70m2 to w ostatnim czasie gorący temat za sprawą nowelizacji przepisów w ramach tzw. Polskiego Ładu. Inwestorzy od drugiej połowy 2021 roku słyszeli w przekazach medialnych o nowych przepisach, zwanych „Domem bez formalności”. W styczniu 2022 roku faktycznie weszła w życie zmiana przepisów, w tym nowela ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nowela prawa budowlanego. Nowela zmienia zasady budowania domów bez pozwolenia na budowę w ramach procedury na zgłoszenie. Dotyczy to domów do 70m2 powierzchni, które spełniają wymogi zarówno budynku mieszkalnego jak i BRI – budynku rekreacji indywidualnej. Czy domy bez pozwolenia do 70m2 to faktycznie rozwiązanie, które zrewolucjonizuje rynek? A może pułapka w którą wpadną inwestorzy, ich sąsiedzi i urzędy? Postaramy się znaleźć odpowiedź.
SKONFIGURUJ I WYCEŃ SWÓJ DOMEK
Taki dom mieszkalny wybudujemy bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy i bez kierownika budowy, którego rolę przejmie inwestor. Będzie potrzebny projekt budowlany (chyba, że będzie to BRI – budynek rekreacji indywidualnej – w takim przypadku projekt nie jest wymagany). Zamiast pozwolenia na budowę wymagane będzie jedynie zgłoszenie.
Dla domów bez pozwolenia 70m2 przepisy określają dwie ścieżki. Jedna to nieco bardziej złożona ścieżka dla budynku mieszkalnego a druga dla BRI – budynku rekreacji indywidulanej. Dla BRI możemy mieć do czynienia z budynkiem zarówno letniskowym jak i całorocznym, podczas gdy budynek mieszkalny musi już być całoroczny i spełniający wysoki standard energetyczny, obowiązujący od stycznia 2021. Obie ścieżki są opisane poniżej.
W przypadku budynku mieszkalnego przepisy określają, ze na zgłoszenie, czyli bez pozwolenia na budowę, będzie możliwa budowa budynków wolnostojących, jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70m2 spełniających dodatkowe warunki. Po pierwsze, obszar oddziaływania mieści się w całości na działce na której budynek został zaprojektowany. Po drugie budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Inwestor jest tym samym zobowiązany, pod rygorem odpowiedzialności karnej, do złożenia stosownego oświadczenia.
Budynek mieszkalny może być wybudowany na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza taką zabudowę. Sam budynek musi odpowiadać wymogom stawianym w zapisach miejscowego planu zagospodarowania lub warunkach zabudowy – to mogą być np. nachylenie dachu i jego kolor, wysokość zabudowy. Jeśli na danym obszarze brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Organy wydające decyzję mają na to 21 dni. Budynek musi zostać umieszczony na działce zgodnie z przepisami, czyli m.in. w przepisowych odległościach od granic działek, budynków, granicy lasu.
Zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego do 70m2 wymaga:
Urząd nie ma możliwości wniesienia sprzeciwu, a budowę można rozpocząć natychmiast po dokonaniu zgłoszenia. Należy jednak zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.
Przepisy dopuszczają rezygnację z zatrudnienia kierownika budowy, wymagane jest oświadczenie inwestora o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Na inwestorze ciąży też konieczność złożenia oświadczenia o tym, że dołączona do zgłoszenia dokumentacja jest kompletna. Użytkowanie obiektu można rozpocząć po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeśli urząd ten, nie zgłosi sprzeciwu - w drodze decyzji w ciągu 14 dni. Do zawiadomienia należy dołączyć geodezyjną inwentaryzację powykonawczą oraz oświadczenia kierownika budowy lub inwestora.
Dla przypomnienia, inwestor musi złożyć oświadczenie, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Budynek rekreacji indywidulanej (BRI) jest rozumiany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Może mieć formę letniskową lub całoroczną. Do niedawna definicja BRI dotyczyła jedynie budynków do 35m2. Obecnie definicja obejmuje też budynki do 70 m2 powierzchni zabudowy parterowej z pewnymi ograniczeniami konstrukcyjnymi. Ilość takich budynków nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki.
O ile na danym obszarze brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Organy wydające decyzję mają na to 90 dni (podczas gdy dla budynku mieszkalnego jest to 21 dni).
Budynek rekreacji indywidualnej musi być umieszczony na działce zgodnie z przepisami, czyli m.in. w przepisowych odległościach od granic działek, budynków, granicy lasu.
Budynek musi być na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza taką zabudowę. Sam budynek musi odpowiadać wymogom stawianym w zapisach miejscowego planu zagospodarowania lub warunkach zabudowy – to mogą być np. nachylenie dachu i jego kolor, wysokość budynku.
Zgłoszenie budowy wymaga dołączenia szkicu przedstawiającego obiekt oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu i w tym czasie nie mamy prawa prowadzić budowy.
W trakcie budowy jak i po zakończeniu w stosunku do Budynków Rekreacji Indywidualnej, zarówno tych do 35 m3, jak 35-70 m2, obowiązują takie same formalności. Zarówno dla Budynków Rekreacji Indywidulanej 35m2 jak i 35m2-70m2 nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Nie jest też wymagane zawiadomienie organów nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Jest natomiast wymagana powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna.
| Domki letniskowe do 35m2 i 70m2 - BRI | Domy do 70m - Mieszkalne | |||
|---|---|---|---|---|
| POZWOLENIE NA BUDOWĘ | NIE | PB art.29, pkt 16b | NIE | PB art.29, ust. 1, pkt 1a |
| WARUNKI ZABUDOWY 35M2 | NIE/TAK | ZP art.59, ust. 2a | ZP art.59, ust. 2a | |
| WARUNKI ZABUDOWY 70M2 | TAK | ZP art.59, ust. 2a | TAK | ZP art.59, ust. 2a |
| OCZEKIWANIE NA W.Z. | 90 DNI | ZP art.64, ust. 1 | 21 DNI | ZP art.64, ust. 1 |
| ZGŁOSZENIE | TAK | TAK | ||
| PROJEKT | SZKIC | PB art.30, ust. 1b-2a | BUDOWLANY | PB art.33, ust 2, pkt 1-4 |
| PROJEKT ZAGOSPODAROWANIA | NIE | PB art.30, ust. 1b-2a | TAK | PB art.33, ust 2, pkt 1-4 |
| PROJEKTANT | BEZ WYMAGAŃ | PB art.30, ust. 1b-2a | UPRAWNIONY | PB art.34, Ust. 2c |
| UWAGI URZĘDU | 21 DNI | PB art.30, ust. 5 | 0 DNI | PB art.30, Ust. 5J |
| KIEROWNIK/DZIENNIK BUDOWY | NIE | TAK lub INWESTOR | ||
| UŻYTKOWANIE OBIEKTU | BEZ WYMAGAŃ | PB art.54 | 14 OD ZAWIADOMIENIA | PB art.54 ust. 1 |
| INWENTARYZACJA GEODEZYJNA | TAK | PB art.43 ust. 1a | 14 OD ZAWIADOMIENIA | PB art.43 ust. 1a |
Domki letniskowe do 35m2 i 70m2 -BRI
| POZWOLENIE NA BUDOWĘ |
| NIE - PB art.29, pkt 16b |
| WARUNKI ZABUDOWY 35M2 |
| NIE/TAK - ZP art.59, ust. 2a |
| WARUNKI ZABUDOWY 70M2 |
| TAK - ZP art.59, ust. 2a |
| OCZEKIWANIE NA W.Z. |
| 90 DNI - ZP art.64, ust. 1 |
| ZGŁOSZENIE |
| TAK |
| PROJEKT |
| SZKIC - PB art.30, ust. 1b-2a |
| PROJEKT ZAGOSPODAROWANIA |
| NIE - PB art.30, ust. 1b-2a |
| PROJEKTANT |
| BEZ WYMAGAŃ - PB art.30, ust. 1b-2a |
| UWAGI URZĘDU |
| 21 DNI - PB art.30, ust. 5 |
| KIEROWNIK/DZIENNIK BUDOWY |
| NIE |
| UŻYTKOWANIE OBIEKTU |
| BEZ WYMAGAŃ - PB art.54 |
| INWENTARYZACJA GEODEZYJNA |
| TAK - PB art.43 ust. 1a |
Domy do 70m - Mieszkalne
| POZWOLENIE NA BUDOWĘ |
| NIE - PB art.29, ust. 1, pkt 1a |
| WARUNKI ZABUDOWY 35M2 |
| ZP art.59, ust. 2a |
| WARUNKI ZABUDOWY 70M2 |
| TAK -- ZP art.59, ust. 2a |
| OCZEKIWANIE NA W.Z. |
| 21 DNI - ZP art.64, ust. 1 |
| ZGŁOSZENIE |
| TAK |
| PROJEKT |
| BUDOWLANY - PB art.33, ust 2, pkt 1-4 |
| PROJEKT ZAGOSPODAROWANIA |
| TAK - PB art.33, ust 2, pkt 1-4 |
| PROJEKTANT |
| UPRAWNIONY - PB art.34, Ust. 2c |
| UWAGI URZĘDU |
| 0 DNI - PB art.30, Ust. 5J |
| KIEROWNIK/DZIENNIK BUDOWY |
| TAK lub INWESTOR |
| UŻYTKOWANIE OBIEKTU |
| 14 OD ZAWIADOMIENIA - PB art.54 ust. 1 |
| INWENTARYZACJA GEODEZYJNA |
| 14 OD ZAWIADOMIENIA - PB art.43 ust. 1a |
MEVELINE ma w swojej ofercie wiele projektów domów całorocznych o powierzchni do 70m2. Jeszcze do niedawna największą popularnością cieszyły się domy do 35m2 powierzchni. Wraz z nowelizacją przepisów dużą popularność zaczęły zdobywać większe domy – o powierzchni 48m2, 55m2 oraz 70m2.
Zobacz nasze projekty domów 70mw bez pozwolenia, na zgłoszenie.
Wszystkie nasze autorskie projekty domów do 70m2 budujemy w formie gotowych, dowożonych w całości na miejsce domów. Jedynie modele domów o powierzchni 70m2 są produkowane i dostarczane w 2 modułach, które są scalane w docelowym miejscu – taki proces trwa kilka godzin. Dzięki temu, że w naszych rękach jest zarówno cały proces projektowania jak i budowania, możemy elastycznie podchodzić do indywidualnych oczekiwań klientów i dość dowolnie modyfikować nasze standardowe projekty domów 70m2 i mniejszych.
Gotowy, całoroczny dom MEVELINE jest dostarczany na miejsce w postaci jednobryłowej dla powierzchni do 55m2 oraz w postaci dwubryłowej dla domu o powierzchni 70m2. Domy MEVELINE są oparte na solidnej, przestrzennej konstrukcji stalowej. Naszym konstruktorom udało się zaprojektować dolną część domu w taki sposób, aby na czas transportu i dojazdu w obrębie działki na docelowe miejsce dom był wyposażony w koła. Dzięki tej funkcjonalności, gotowy dom może zostać dostarczony w miejsca o bardzo trudnym ukształtowaniu terenu i trudnym dostępie, gdzie inne rozwiązanie – np. w postaci dźwigu jest niemożliwe - Więcej o transporcie
Dla inwestora decyzja o zamówieniu gotowego domu jest bardzo wygodną alternatywą dla budowania w tradycyjny sposób – metodą gospodarczą lub zlecenie firmie budowlanej. Zalety gotowego domu do 70m2, dowiezionego na miejsce i niemal natychmiast gotowego do zamieszkania wydają się dość oczywiste. Inwestor unika niedogodności związanych z placem budowy, konieczności dozorowania budowy, potrzeby uporządkowania placu budowy. W przypadku domów MEVELINE działka zmienia swoje oblicze w przeciągu kilku godzin – porównując stan przed i po dostarczeniu domu. Faktem pozostaje jednak konieczność przygotowania posadowienia oraz mediów.
Natomiast w sferze nowelizacji przepisów dla budynków mieszkalnych do 70m2, czyli tych dla których jeszcze do niedawna wymagane było pozwolenie na budowę a nie zgłoszenie jak obecnie, pojawiają się pewne potencjalne zagrożenia o których warto wspomnieć.
W myśl nowych przepisów, właściciele sąsiednich nieruchomości nie będą mogli zgłaszać wątpliwości w zakresie oddziaływania danego projektu na swoją nieruchomość. Co prawda organ administracji zamieści w Biuletynie Informacji Publicznej informację o rozpoczęciu budowy domu do 70m2 ale to może być niewystarczający kanał informacji. Organ administracji nie skontroluje zgłoszenia budowy domu 70m2 – ani pod kątem zgodności projektu z planem zagospodarowania przestrzennego, ani w zakresie uzupełnienia braków w dokumentach. Zatem to na inwestora spadnie ciężar organizacji i prowadzenia budowy domu – bez realnej kontroli ze strony organów. To może powodować przesunięcie skutku ewentualnych błędów projektu na etap samej budowy.
Dodatkowo, inwestor rezygnując z kierownika budowy poprzez złożenie oświadczenia o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową bierze na swoje barki kolejne ryzyka. Te ryzyka to obniżenie standardów bezpieczeństwa pracowników budowlanych, błędy w sztuce budowlanej – w końcu inwestor zwykle nie posiada specjalistycznych kompetencji do prowadzenia budowy i robót budowlanych.
Dodatkowo, inwestor może ale nie musi zobowiązać projektanta do wykonania nadzoru autorskiego, w czego konsekwencji może się okazać, że budowa nie będzie miała ani nadzoru kierownika budowy ani nadzoru autorskiego.
Wszystkie te zagrożenia mogą doprowadzić do istotnych zakłóceń w procesie budowy, w tym błędów mogących prowadzić do powstania dodatkowych kosztów i opóźnień. Decyzja o wyborze gotowego domu MEVELINE o powierzchni do 70m2 może część z tych ryzyk w bardzo istotnym stopniu wyeliminować.
Budynek może być wybudowany na terenie, dla którego miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza taką zabudowę. Jeśli na danym obszarze brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Organy wydające decyzję mają na to 21 dni w przypadku budynku mieszkalnego lub 90 dni w przypadku BRI – budynku rekreacji indywidualnej. Budowa domów do 70m2 musi być zgodna z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12/04/2002 w sprawie warunków technicznych. Dotyczy to między innymi odległości od granic. Sam budynek musi odpowiadać wymogom stawianym w zapisach miejscowego planu zagospodarowania lub warunkach zabudowy – to mogą być np. nachylenie dachu i jego kolor, wysokość zabudowy. Działka pod domek całoroczny 70m2 musi zatem spełniać konkretne warunki i nie jest prawdą, że procedura bez pozwolenia na budowę, czyli na zgłoszenie umożliwia zabudowę działek leśnych czy rolnych.
Odpowiedź na pytanie o to ile kosztuje domek całoroczny 70m2 zależy od kilku czynników. Domek MEVELINE może być w wersji BRI - budynek rekreacji indywidualnej lub mieszkaniowej. W obu przypadkach dom jest całoroczny, z tym że w przypadku wersji mieszkaniowej spełnia wyższe wymogi standardu energetycznego. Na cenę będzie miało również wyposażenie i standard wykończenia. Każdemu zainteresowanemu inwestorowi MEVELINE wysyła cennik wraz z dodatkowymi materiałami. Warto się zainteresować finansowaniem zakupu poprzez leasing.
Čeština 
Polski 
English (UK) 
Deutsch 
Slovenčina 
